Çatı Katının Daireye veya Odaya Çevrilmesi: İmar Mevzuatı Açısından Hukuki ve Cezai Sonuçlar

Apartman ve müstakil yapılarda çatı katının yaşam alanına dönüştürülmesi, mevcut daireye oda olarak katılması, bağımsız bir daire haline getirilmesi veya ruhsat ve onaylı mimari projede bulunmayan ilave alanlar oluşturulması uygulamada sıkça karşılaşılan durumlardır. Ancak bu tür değişiklikler, her zaman basit bir tadilat olarak değerlendirilemez. Yapılan imalatın niteliğine göre yapının mühürlenmesi ve inşaatın durdurulması, idari para cezası, yıkım kararı ve hatta imar kirliliğine neden olma suçu nedeniyle ceza soruşturması gündeme gelebilir.

Çatı Katındaki Her Değişiklik Ruhsata Tabi midir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca, kural olarak ruhsat alınmış bir yapıda sonradan değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasını gerektirir. Bununla birlikte boya, badana, sıva, döşeme ve tavan kaplamaları, tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi kanunda belirtilen bazı basit tadilat ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Bu nedenle örneğin yalnızca mevcut çatının onarılması ile çatı bölümünün kapatılarak yeni bir oda oluşturulması, kullanım alanının genişletilmesi veya bu alanın bağımsız bir konuta dönüştürülmesi hukuken aynı şekilde değerlendirilemez. Somut olayda öncelikle yapılan değişikliğin onaylı mimari projeye uygun olup olmadığı ve ruhsat gerektiren bir imalat niteliği taşıyıp taşımadığı belirlenmelidir.

Yapı Tatil Tutanağı ve Mühürleme İşlemi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca, bir yapının ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olduğunun tespit edilmesi halinde belediye veya valilik tarafından yapının mevcut durumu tespit edilir ve yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Bu aşamada düzenlenen yapı tatil tutanağı, sonraki idari işlemler açısından son derece önemlidir. Tutanakta ruhsata veya projeye aykırılığın somut ve anlaşılır biçimde ortaya konulması gerekir. Nitekim idari yargı uygulamasında da yapı tatil tutanağının içeriği ve usulüne uygun şekilde düzenlenip düzenlenmediği, buna dayanılarak verilen yıkım ve para cezası kararlarının hukuka uygunluğunun değerlendirilmesinde önem taşımaktadır.

Yapı sahibi, kural olarak yapı tatil tutanağının düzenlenmesinden itibaren en çok bir ay içerisinde yapıyı ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak mühürün kaldırılmasını talep edebilir. Aykırılığın giderilmemesi veya ruhsat alınmaması halinde ise yıkım süreci gündeme gelebilir. Ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılığın giderilemeyeceği tespit edilen yapılarda ise bir aylık sürenin beklenmesi gerekmeyebilir.

İdari Para Cezası Ne Zaman Verilir?

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşmanın bir diğer sonucu 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi kapsamında idari para cezasıdır. Kanuna göre imar mevzuatına aykırılığın tespitinden itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümeni tarafından sorumlular hakkında idari yaptırım uygulanır. Para cezasının hesabında aykırılığın niteliği ve büyüklüğü, yapının sınıfı ve grubu, aykırılıktan etkilenen alan ve Kanunda öngörülen artırım sebepleri dikkate alınır. Dolayısıyla örneğin bir dubleks dairenin çatı bölümünde projede bulunmayan yeni bir yaşam alanı oluşturulması halinde uygulanacak idari para cezası, yalnızca “çatı katında değişiklik yapılmış olması” gerekçesiyle soyut şekilde belirlenemez. Aykırılığın kapsamının ve cezaya esas alanın somut olarak tespit edilmesi gerekir.

Yıkım Kararı Verilebilir mi?

Ruhsata aykırı imalatın verilen süre içerisinde ruhsata uygun hale getirilmemesi veya ruhsat alınmaması halinde, 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesi kapsamında yıkım kararı verilmesi mümkündür. Örneğin; onaylı projede çatı olarak görünen bir bölümün kapatılarak daireye dahil edilmesi ve bu değişikliğin mevcut imar mevzuatına göre ruhsata bağlanmasının mümkün olmaması halinde, aykırı kısmın eski hale getirilmesi veya yıkılması mümkün olabilir.

İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu Ne Zaman Gündeme Gelir?

İmar mevzuatına aykırılık yalnızca idari yaptırım doğurmaz. Yapılan müdahalenin niteliğine göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlenen “imar kirliliğine neden olma” suçu da gündeme gelebilir. TCK m.184/1 uyarınca, yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi hakkında bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür. Ancak burada önemli bir ayrım bulunmaktadır: Her imar mevzuatına aykırılık otomatik olarak TCK m.184 kapsamında suç oluşturmaz.

Yargıtay uygulamasında da mevcut bir binada sonradan yapılan değişiklik bakımından, yapılan imalatın niteliğinin araştırılması gerektiği kabul edilmektedir. Basit ve ruhsata tabi olmayan tadilatlarla, binanın niteliğini ve alanını değiştiren esaslı imalatlar aynı şekilde değerlendirilemez.

Bu nedenle örneğin çatı katında yalnızca boya, kaplama veya çatı onarımı yapılması ile çatının yükseltilmesi, kapatılması, yeni oda oluşturulması veya yeni bir bağımsız kullanım alanına dönüştürülmesi arasında ceza hukuku bakımından önemli fark bulunmaktadır.

Yapının Sonradan İmar Mevzuatına Uygun Hale Getirilmesi

TCK m.184 bakımından ayrıca özel bir düzenleme bulunmaktadır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina imar planına ve ruhsatına uygun hale getirilirse, TCK m.184/5 uyarınca şartları mevcutsa kamu davası açılmaz; açılmış olan kamu davası düşer ve mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Bu nedenle imara aykırılığın tespit edilmesinden sonra yapılacak işlemler yalnızca idari süreç açısından değil, olası ceza soruşturması açısından da önem taşımaktadır.