Kiralanandaki Her Hasar Hor Kullanma Sayılır mı?
Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı, kiralananı teslim aldığı duruma uygun biçimde kiraya verene geri vermekle yükümlüdür. Ancak bu yükümlülük, taşınmazın hiç kullanılmamış veya ilk günkü kadar yeni şekilde teslim edilmesi gerektiği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanma sonucunda kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu nedenle kiralananda görülen her çizik, renk değişimi, yıpranma veya arıza hor kullanma olarak kabul edilemez.
Olağan kullanım ve eskime nedir?
Bir taşınmazın yıllar boyunca kullanılması sonucunda bazı bölümlerinde doğal olarak eskime meydana gelir. Bu eskimeler, kiracının özensiz veya amacı dışında kullanımından değil, zamanın ve normal kullanımın doğal sonucundan kaynaklanır.
Somut olayın özelliklerine göre;
Duvar boyasının zaman içinde solması,
Zeminde normal kullanıma bağlı yüzeysel aşınmalar oluşması,
Kapı ve dolapların boyalarında zamanla yıpranma meydana gelmesi,
Musluk, conta veya benzeri parçaların kullanım ömrünü tamamlaması,
Güneş ışığı nedeniyle perde, parke veya boyalarda renk değişikliği oluşması,
olağan eskime ve bozulma kapsamında değerlendirilebilir.
Kiracı bu tür zararları gidermekle yükümlü değildir. Kiralananın kaç yıl kullanıldığı, teslim sırasındaki yaşı ve durumu, kullanılan malzemenin niteliği ve zararın yoğunluğu birlikte değerlendirilmelidir.
Hor kullanma sayılabilecek durumlar
Hor kullanma, kiracının kiralananı sözleşmeye ve özen yükümlülüğüne aykırı şekilde kullanması sonucunda olağan kullanım sınırlarını aşan bir zarar meydana gelmesidir.
Örneğin;
Kapıların, pencerelerin veya dolapların kırılması,
Parkelerde derin çizikler, yanıklar veya kırıklar meydana getirilmesi,
Taşınmazın tesisatına bilinçsiz müdahale edilerek zarar verilmesi,
Kiraya verenin izni olmadan duvarların yıkılması veya yapısal değişiklik yapılması,
Kiralanana ait sabit eşya ve demirbaşların sökülerek götürülmesi,
Olağan temizlikle giderilemeyecek ölçüde ağır kirlenme veya tahribat oluşturulması,
hor kullanma olarak değerlendirilebilir.
Ancak hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı her olayda bilirkişi incelemesiyle ve taşınmazın teslim sırasındaki durumu dikkate alınarak belirlenmelidir.
Kiraya veren zararı ne zaman bildirmelidir?
Kiraya veren açısından en önemli konulardan biri, taşınmaz geri verilirken hasarların zamanında tespit edilmesi ve kiracıya bildirilmesidir.
TBK’nin 335. maddesine göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğunu düşündüğü eksiklikleri ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle görülebilecek hasarlardan doğan sorumluluktan kurtulabilir. Teslim sırasında fark edilmesi mümkün olmayan gizli zararlar bakımından ise kiraya veren, zararı öğrendiğinde yine gecikmeden yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Yargıtay kararlarında da tahliye sonrasında kiracıya zamanında yazılı hasar bildirimi yapılmaması hâlinde hor kullanma tazminatı talebi reddedilebilmektedir.
Bu nedenle kiraya verenin yalnızca fotoğraf çekmesi yeterli görülmemelidir. Hasarların açıkça belirtilerek noter ihtarnamesi, teslim tutanağı veya ispatlanabilir başka bir yazılı yöntemle kiracıya bildirilmesi önemlidir.
Delil tespiti yaptırmak gerekli midir?
Hor kullanma uyuşmazlıklarında delil tespiti, çoğu zaman davanın sonucunu doğrudan etkileyebilecek kadar önemlidir. Taşınmaz kısa süre içinde;
Onarılacaksa,
Boyanacaksa,
Yeniden kiraya verilecekse,
Tadilata alınacaksa,
Mevcut hasarlar ortadan kalkacak veya değişecekse,
ileride açılacak davada hasarın gerçek boyutunun ispatlanması güçleşebilir.
HMK’nin 400. maddesine göre bir delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolması veya daha sonra ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması ihtimali bulunuyorsa mahkemeden delil tespiti talep edilebilir.
Delil tespiti özellikle;
Hangi hasarların mevcut olduğunu,
Hasarların olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanmadan mı kaynaklandığını,
Hangi onarımların gerekli olduğunu,
Hasarların fotoğraf ve keşif yoluyla kayıt altına alınmasını
sağlaması bakımından yararlıdır.
Ancak delil tespiti, esas tazminat davası değildir ve kiracının kesin olarak sorumlu olduğuna karar vermez. Tespit dosyasında elde edilen keşif ve bilirkişi raporu, daha sonra açılacak davada delil olarak değerlendirilir.
Ayrıca delil tespiti yaptırılması, TBK 335 kapsamındaki hemen yazılı bildirim yükümlülüğünün yerine geçtiği varsayımına dayanılarak geciktirilmemelidir. En güvenli yöntem, taşınmaz teslim alındığında hasarların derhâl yazılı olarak kiracıya bildirilmesi ve şartları varsa vakit kaybetmeden delil tespiti talep edilmesidir.
Hangi belgeler saklanmalıdır?
Hor kullanma iddiasında bulunan kiraya verenin, taşınmazın kiracıya hangi durumda teslim edildiğini ve geri alındığında hangi zararların bulunduğunu ortaya koyması gerekir.
Bu nedenle;
Kira sözleşmesi,
Taşınmazın başlangıçtaki durumunu gösteren teslim tutanağı,
Tarihli fotoğraf ve videolar,
Demirbaş listesi,
Anahtar teslim tutanağı,
Hasarların bildirildiği ihtarname,
Onarım teklifleri ve faturalar,
Delil tespiti dosyası ve bilirkişi raporu
muhafaza edilmelidir.
Başlangıç durumunu gösteren teslim tutanağı veya fotoğraf bulunmaması, sonradan ortaya çıkan hasarın kiracı tarafından meydana getirildiğinin ispatını zorlaştırabilir.
Dava açılmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?
Kiracının taşınmaza hor kullanma nedeniyle verdiği zararın tazmini talebi, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır. Kiracının taşınmazdan ayrılmış ve kira sözleşmesinin sona ermiş olması bu sonucu değiştirmez. Çünkü uyuşmazlığın kaynağı, sona ermiş olsa bile kira sözleşmesi ve kiracının kiralananı geri verme borcudur.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi istisnası dışında, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu kapsamda hor kullanma tazminatı davasından önce de zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmalıdır.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması hâlinde, son tutanak dava dilekçesine eklenerek görevli sulh hukuk mahkemesinde tazminat davası açılabilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.
Delil tespiti ise esas tazminat davasından farklı olarak delilin korunmasına yönelik geçici bir hukuki işlemdir. Delilin kaybolma ihtimali bulunuyorsa, arabuluculuk sürecinin sonuçlanması beklenmeden delil tespiti talep edilmesi gerektiği değerlendirilebilir.
Uygulamada izlenebilecek yol
Kiralananın hor kullanıldığı düşünülüyorsa uygulamada şu sıranın izlenmesi önem taşır:
Taşınmaz teslim alınırken ayrıntılı bir anahtar ve durum teslim tutanağı düzenlenmelidir.
Hasarlar fotoğraf ve videolarla kayıt altına alınmalıdır.
Görülebilen hasarlar kiracıya hemen yazılı olarak bildirilmelidir.
Taşınmaz onarılmadan veya yeniden kiraya verilmeden önce gerekli hâllerde delil tespiti talep edilmelidir.
Tazminat talebi açıkça belirtilerek dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır.
Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağıyla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.
Yorumlar