KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI VE CEZAİ ŞARTIN GEÇERSİZLİĞİ

Kiracıya Kira Bedeli ve Yan Giderler Dışında Ek Ödeme Yükümlülüğü Getirilebilir mi?

Kira sözleşmeleri, kiraya veren ile kiracı arasında karşılıklı hak ve yükümlülükler doğuran sözleşmelerdir. Ancak tarafların sözleşme özgürlüğü kapsamında belirleyebilecekleri koşullar sınırsız değildir. Türk Borçlar Kanunu, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumak amacıyla bazı emredici düzenlemeler öngörmüştür. Bu düzenlemelerden biri de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinde yer alan kiracı aleyhine düzenleme yasağıdır. Söz konusu hüküm uyarınca kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle cezai şart uygulanmasını veya henüz ödeme zamanı gelmemiş kira bedellerinin muaccel hâle gelmesini öngören sözleşme hükümleri geçersizdir.

1. Türk Borçlar Kanunu'nun 346. Maddesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi şu şekildedir:

"Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."

Bu hüküm, kiracının sözleşme ile ekonomik bakımdan ağır yükümlülükler altına sokulmasını önlemeyi amaçlamaktadır. Dolayısıyla kira sözleşmesinde kiracının aleyhine olacak şekilde düzenlenen her ödeme koşulu, yalnızca tarafların karşılıklı iradeleriyle kabul edilmiş olması nedeniyle geçerli hâle gelmez.

2. Kira Bedelinin Geç Ödenmesi Hâlinde Cezai Şart Uygulanabilir mi?

Kira sözleşmelerinde zaman zaman kira bedelinin süresinde ödenmemesi durumunda kiracının belirli bir miktarda cezai şart ödeyeceğine ilişkin hükümlere yer verilmektedir.

Örneğin, aylık kira bedelinin 30.000 TL olduğu bir sözleşmede, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde kiracının ayrıca 10.000 TL cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmış olabilir.

Ancak TBK m. 346 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin geç ödenmesine bağlanan bu tür cezai şart hükümleri geçersizdir. Kiracının sözleşmeyi imzalamış ve söz konusu koşulu kabul etmiş olması da bu sonucu değiştirmez.

Bununla birlikte cezai şartın geçersiz olması, kiracının kira bedelini zamanında ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kiraya veren, koşulları oluştuğunda ödenmeyen kira bedelini ve temerrüt faizini talep edebilir. Ayrıca kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde tahliye yollarına başvurabilir.

3. Kira Bedellerinin Muaccel Hâle Geleceğine İlişkin Hükümler Geçerli midir?

Kira sözleşmelerinde karşılaşılan bir diğer düzenleme, kira bedellerinden birinin zamanında ödenmemesi hâlinde sonraki aylara ait kira bedellerinin tamamının muaccel hâle geleceğine ilişkin hükümlerdir.

Örneğin, bir yıllık kira sözleşmesinde kiracının herhangi bir aya ait kira bedelini ödememesi durumunda, kalan bütün aylara ilişkin kira bedellerinin derhâl ödeneceği kararlaştırılmış olabilir. Ancak TBK m. 346 gereğince, kira bedelinin zamanında ödenmemesine bağlı olarak sonraki kira bedellerini muaccel hâle getiren sözleşme hükümleri geçersizdir. Bu nedenle kiraya veren, yalnızca bu tür bir muacceliyet hükmüne dayanarak henüz ödeme zamanı gelmemiş kira bedellerinin tamamını talep edemez.

4. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı Tüzel Kişiler İçin de Geçerli midir?

TBK m. 346'nın uygulanması bakımından kiracının gerçek kişi veya tüzel kişi olması önem taşımamaktadır. Kanunda öngörülen koruma, yalnızca konut kiracılarıyla sınırlı olmayıp çatılı işyeri kiracılarını da kapsamaktadır. Dolayısıyla günümüzde limited şirketler, anonim şirketler ve diğer tüzel kişilerin kiracı olduğu çatılı işyeri kira sözleşmeleri de kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında değerlendirilmektedir.